来源 I 中国经营报

        今年以来，公募REITs（不动产投资信托基金）市场常态化发行进程明显加快。

        据澳门精准特马（以下简称“中证鹏元”）统计，截至2024年10月29日收盘，我国公募REITs上市发行达到47只，累计发行规模达到1419.73亿元。

       《中国经营报》记者注意到，从投资收益来看，今年公募REITs有不错的表现，受到投资者的青睐。

        展望REITs发展，上海交通大学上海高级金融学院金融学讲席教授、学术副院长严弘在“2024中国不动产金融论坛”上指出，目前REITs市场在扩募、主动管理能力、市场波动三方面还存在问题。在扩募方面，严弘建议放宽扩募约束、建设多层次REITs市场；在主动管理能力方面，REITs管理人需要权责利统一；在市场波动方面，需要允许更多金融产品与投资主体进入REITs市场，鼓励长钱、稳钱进入市场，构建可持续发展的中国REITs市场。”严弘指出。

        公募REITs供需两旺

        从发行数量来看，中证鹏元指出，今年是REITs发行大年，目前发行规模达到414.57亿元，远超历史往年水平。其中2021—2024年至今分别上市11只、13只、5只、18只，上新规模和审核速度加快，预计至年底全市场发行规模有望超1500亿元。

        谈到REITs发行放量的原因，中证鹏元研发部资深研究员，宏观及REITs研究小组负责人吴进辉接受记者采访时分析，一级和二级市场正向循环，发行人动力足，投资者配置需求旺盛。一方面，我国拥有巨大规模的存量优质资产，有较大诉求通过发行REITs来实现盘活、降负债等目的；另一方面，无风险利率的持续下行，REITs高分红优势尽显，叠加宏观环境的弱修复，资产荒背景下，REITs基础资产和投资价值双重加码，受到保险和券商自营等耐心资本的青睐。

        从宏观和行业层面看，吴进辉进一步指出，当前中国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，REITs可以有效盘活存量资产，回收资金投入到新项目，为不动产投资提供退出渠道，搭建“投、融、建、管、退”的全流程，进一步促进投资的良性循环，同时降低企业负债率。从资本市场看，REITs是很好的投融资工具，既可以为企业融资，打造资产上市平台，又可以是中长期的投资品种，具有高比例的分红，从海外发展经验看，REITs非常适合居民和机构投资者长期持有。资本市场的宗旨是服务实体经济，REITs本身的特点就决定了其是资本市场和实体经济的重要桥梁，是存量经济时代不可或缺的重要投融资工具。

        中欧基金基金经理桑磊补充道，国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，让市场预期了未来更快的发行速度、更大的市场规模，大力推动了REITs市场的发展。随着REITs逐步增加，这也为FOF（基金中的基金）的资产配置提供了更多选择。

        值得一提的是，REITs二级市场整体表现较好。吴进辉告诉记者，春节和8月初市场指数均实现9连阳，走出两波较大行情，9月底受到宏观政策超预期调整，市场有所回调。

        兴业研究宏观团队在报告中指出示，分红即收益分配，是公募REITs投资者的核心收益来源。相较于公司分红和封闭式基金分红，公募REITs分红差异主要体现在以下几方面。一是公募基金和公司分红均基于利润进行，公募REITs分红基础为年度可供分配金额，不仅包含利润，还包含折旧与摊销、调整项；二是公募REITs分红为现金形式，分配比例在90%以上，与封闭式基金一致，而公司分红可采用现金或股票股利形式，除上市公司外，一般公司尚未对分红比例作出要求；三是公募REITs分红由基金管理人决策，与封闭式基金一致，而公司分红由董事会和股东大会决策。

        引入更多资金

       “公募REITs发展潜力巨大，未来还需在四方面完善。”吴进辉分析，一是当前市场仍比较小众，要进一步疏通发行堵点，提高审核效率，完善各项手续和制度要求，资产类型继续扩大，打造REITs龙头，不断完善多层次市场制度建设，做大做强中国特色REITs市场；二是重视投资者权益，加大信息披露质量，持续完善税收制度，引入更多活水比如社保资金，培育耐心资本，适时推出REITs指数及其ETF产品；三是注意平衡好投资和融资，注重轻重缓急，在发展中逐步解决市场矛盾；四是要进一步加大已上市资产的扩募引导，优化扩募流程和定价机制，适当鼓励发行人运用优质资产来扩募，加强投资者对扩募的理解。

        从投资角度，吴进辉认为，公募REITs是股债之间权益性的长期投资品种，权益性毋庸置疑，高比例分红是其最大特点，兼具成长性和抗周期性；后续REITs市场持续扩容，资产类型不断丰富，“首发+扩募”双轮驱动下市场规模不断增长，进入常态化发行阶段。

        博时基金REITs业务营运总监刘玄提醒道，公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动相对较小；从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。

        刘玄认为，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

        对于广大投资者而言，刘玄表示，稳健、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”，建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。