来源 I 信息时报

        继去年年底小幅上涨后，公募REITs在2025年开年仍维持涨势。开年伊始，公募REITs市场延续去年年底的上涨行情，第一周的前三个交易日实现“三连阳”。在行情持续上涨下，多只公募REITs也发布了交易情况提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。展望2025年，公募REITs又有哪些值得投资者重点关注的细分方向？

        公募REITs持续上涨

        这一轮REITs的上涨实际上是去年底的延续。据统计，自2024年12月9日至今年1月8日，本轮上涨行情中证REITs全收益累计上涨了65.3点，涨幅高达7.04%。

        分行业来看，本轮上涨行情势头较好的标的银华绍兴原水水利REIT上涨了48.5%，华夏首创奥特莱斯REIT上涨31.1%，工银蒙能清洁能源REIT涨幅达29.7%、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT上涨27.2%等，主要集中在保障房、消费、能源等几大类型。

       “本轮上涨行情推动的最主要因素是利率中枢的下移，中债国债10年期到期收益率自2024年12月以来下降超过40bp，随着无风险利率的下行，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，较高分红的公募REITs吸引力加大。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉表示，恰逢跨年节点，跨年资金抢跑以及市场上对利率敏感性较高的固收类资金对高股息资产配置需求增加，推高REITs市场持续走强。

        吴进辉表示，近期宏观政策的出台也利好REITs市场。财政部、发改委等部门“两新”系列促消费政策明显拉动了REITs市场消费板块的增长，消费板块REITs此轮涨幅明显，华夏首创奥特莱斯REIT涨幅超30%；同时一些项目基本面表现良好，现金流稳定的REITs标的如能源、水利和保障房板块涨幅较大，助推此轮REITs市场的情绪。

        另外，这一市场内超预期事件也带动了REITs市场总体情绪好转。据了解，2024年底嘉实京东仓储基础设施REIT续租和增持公告，与2024年初武汉续租不同，此次重庆项目调整略超市场预期，较好地带动了REITs市场情绪走高。近期张江产业园出租率也有所回升。诸如此类事件，强化了REITs中长期投资理念和信心。

        有望维持震荡走牛

        记者注意到，随着二级市场的持续上涨，公募REITs上新速度也不断加快，去年年末上报至上交所的中银中外运仓储物流REIT已于1月6日正式获得受理。据了解，这是中银基金入局公募REITs市场首只申报的公募REITs产品。

        Wind数据显示，目前公募REITs合计发行规模达1630.71亿元，已经上市的公募REITs产品共有58只。易方达华威市场REIT、中航易商仓储物流REIT、国泰君安济南能源供热REIT即将上市。

        据了解，目前国内REITs底层资产可以分为两大类：一类是以租金为主要收入来源的房地产资产，如租赁住房、购物中心、仓储物流、产业园区等；另一类是以收费为主要收入来源的基础设施类资产，其中主要为特许经营类项目，如水电气热市政工程、高速公路等。

       “2025年公募REITs维持震荡走牛的观点，指数有望站上1100点。”吴进辉分析称：一方面，随着市场不断壮大，预计2025年REITs市场增量资金进入可能性较高，如部分权益资金以及在债券市场利率持续维持低水平的背景下寻求“固收+”的固收资金均有望继续增持REITs，继续推动市场新高。基于无风险利率的低位和高分红优势，在资产荒的环境下，REITs基础资产的优质和稳定性以及部分资产的稀缺性开始凸显，吸引更多资金配置长久期且较高分红的公募REITs。今年要重点关注宏观政策支持领域以及底层资产优质、分红稳定的板块，如消费、能源、保障房等，超跌的产业园、物流等板块也需要注意龙头标的的修复，同时也需注重止盈与估值偏高的回调风险（个别项目内部收益率IRR偏低）。

        另一方面，从中长期看，公募REITs是万亿蓝海市场，发展潜力巨大，加之我国公募REITs相关政策的不断出台与完善，不断推动市场进一步稳定发展，后续将推出指数基金及其ETF，不断丰富投资者类型。